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Comment bien acheter un immeuble aux enchères publiques ?


A Toulouse, comme à Paris, les enchères publiques (dites aussi « vente à la bougie ») ont lieu une fois par semaine le jeudi. La représentation par un avocat inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance devant lequel se tiennent les enchères est OBLIGATOIRE.

Fort de notre expérience en la matière, nous vous présentons un vade-mecum des ventes aux enchères publiques afin de vous permettre de participer et qui sait ? de trouver une bonne affaire.




 
Lorsqu’un immeuble doit être vendu aux enchères, il fait l’objet d’une publicité légale : dans la presse et par des placards accessibles au tribunal, en mairie et sur l’immeuble lui-même.
 
Il existe également des sites internet qui recensent les ventes immobilières et permettent d’enregistrer vos critères.
 
 
CONDITIONS POUR PARTICIPER AUX ENCHERES
 
Pour «pousser » des enchères, il faut être majeur, ne pas être sous tutelle ou en redressement ou liquidation judiciaire, et ne pas être le débiteur saisi. Les audiences sont ouvertes tant aux particuliers qu’aux professionnels et entreprises.
 
Il faut démontrer préalablement à la vente, la capacité de financement du prix maximum proposé et des frais. L’impossibilité de payer le prix et les frais en cas d’adjudication entraine des sanctions financières importantes.
 
 
 

PREALABLEMENT A LA L’AUDIENCE
 
Le client doit consigner obligatoirement avant l’audience une somme représentant 10% de la mise à prix du bien repéré sur un compte séquestre spécial, ouvert par exemple en CARPA par l’avocat poursuivant. Cette somme est encaissée par le séquestre. Elle est restituée 10 jours après l’audience si le client n’est pas adjudicataire, elle est déduite du prix en cas d’adjudication. Cette consignation n’a rien à voir avec les honoraires dus à l’avocat poursuivant (que l’enchère soit fructueuse ou non).
 
Outre cette consignation, une seconde consignation pour le paiement des frais est demandée également avant l’audience. Elle permettra si le client est adjudicataire, le paiement des frais préalables de la vente (annoncés par le juge à l’audience), des droits d’enregistrement (5,9% du prix), des émoluments obligatoires (graduels et par tranches de 2 à 8% du prix), des frais de publicité, de notification et de signification du jugement.
 
 
A L’AUDIENCE
L’avocat est muni d’un pouvoir spécial du client qui indique expressément la limite des sommes disponibles pour payer le prix d’adjudication.
 
Si le client n’est pas adjudicataire, les sommes consignées sont restituées.
 
Si le client est adjudicataire, il doit alors régler le prix et les frais en totalité dans les deux mois de la vente sous peines de sanctions financières lourdes (« folle enchère »).
 
 
APRES L’AUDIENCE
La vente ne devient définitive qu’après un délai de 10 jours à compter de la date de l’audience d’adjudication.
 
Pendant ce délai, il peut être formé surenchère du dixième au moins du prix de la vente par un tiers ce qui entraine la fixation d’une seconde audience. Si personne ne surenchérit à l’audience, alors le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
 
 
NOTRE INTERVENTION : anticiper, conseiller, accompagner
 
Nous nous assurons préalablement ensemble que toutes les conditions notamment de solvabilité sont réunies.
 
Lorsque le ou les biens sont repérés, nous consultons le cahier des charges de la vente et vous renseignons sur les dates de visites.
 
Il est recommandé de consulter le cahier des charges pour déceler d’éventuels risques ne figurant pas dans l’annonce légale (travaux votés dans une copropriété par ex.)
 
Nous vous renseignons en calculant les frais prévisibles.
 
Nous procédons aux diverses consignations et poussons l’enchère au jour de l’audience.
 
Si nous sommes adjudicataires, nous procédons ensuite au paiement du prix de vente, des frais et effectuons les diverses significations et notifications du jugement.
 
Nous procédons à la publication du jugement d’adjudication au service de publicité foncière et c’est ce jugement publié qui vaut titre de propriété sans qu’il soit besoin de l’intervention d’un notaire. Le jugement vaut également titre d’expulsion en cas d’occupation du bien acquis.
 
Nous vous renseignerons sur les détails de la procédure et notamment sur la TVA applicable ou pas selon le type de biens repérés.
 
Une lettre de mission valant convention d’honoraires sera signée avant toute entrée en mission.
 
N’hésitez pas à nous consulter.
 
 




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