Avocats Paris, Toulouse - cLé réseau d'avocats - Christophe Leguevaques, Romain Sintès
Accueil
Envoyer à un ami
Version imprimable

Baisse des taux d'intérêts : Recourir à mySMARTcab.fr ou renégocier son crédit immobilier, comment choisir ?


Vous avez été nombreux à nous interroger.
Pour vous aider à arbitrer, je vous propose un cas pratique qui permettra de comparer objectivement les deux situations. Bien évidemment, pour recourir à www.mySMARTcab.fr,
il faut que votre crédit immobilier soit calculé sur la base d’une année lombarde (ou bancaire) de 360 jours au lieu de 365 jours, ce qui est rigoureusement interdit et sévèrement sanctionné par le juge.



Solution A - Je renégocie/rachète mon crédit immobilier

Baisse des taux d'intérêts : Recourir à mySMARTcab.fr ou renégocier son crédit immobilier, comment choisir ?
En mars 2013, vous avez emprunté 200.000 € sur 20 ans au taux de 3,20 % hors assurance.
Vos échéances de remboursement sont constantes de l’ordre de 1.150 € par mois. Au final, vous remboursez à votre banquier plus de 72.000 € d’intérêts cumulés.
 
Vous avez régulièrement réglé votre prêt de telle sorte qu’il vous reste un capital restant dû (CRD) de d’environ 172 000 €. Vous constatez que les taux d’intérêts ayant baissé de plus de 100 points de base (1 %), vous pouvez envisager de renégocier ou de racheter votre crédit.
 
L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) qu’exigera votre banque est égale à 3% du capital restant, plafonné à 6 mois d’intérêts (loi Scrivener). Dans notre exemple, l’IRA sera de l’ordre de 3.000 €. Il faut également prévoir la rémunération du courtier que nous plafonnerons à 1.500 € TTC. Il faut enfin y ajouter le coût de la prise d’une garantie hypothécaire (soit environ 3 500 €). Au final le CRD est porté à 180 .000 € (=172 000 + 3 000 + 1 500 + 3 500). C’est le nouveau capital emprunté à refinancer.


Pour simplifier, je ne tiens pas compte de l’impact de l’assurance.  Mais si vous avez passé un cap (celui de la quarantaine par exemple, ou si vous avez un problème de santé), le coût de l’assurance peut s’accroitre de manière importante : 0,36 % en 2013 peuvent devenir 0,60 % en 2016. Ce n’est pas neutre. Ne l’oubliez pas dans votre calcul global. Souvent la banque peut faire un effort sur le taux d’intérêt mais elle exigera que vous passiez par son assureur-maison. Je vous expliquerai une autre fois le piège.
 
Ici, vous avez deux options :
   
  • Soit vous souhaitez maintenir le montant de votre échéance actuelle (1.150 €) mais diminuer la durée du prêt. Vous pouvez ainsi passer de 16 ans de remboursement à 15 ans. Vous économiserez alors environ 28.000 € d’intérêts.


 

Solution B – Je préfère recourir à mysmartcab.fr

Vous soumettez votre contrat de prêt à mySMARTcab.fr. Après vérification, il est démontré par l’actuaire que la banque a calculé les intérêts sur la base d’une année lombarde de 360 jours.
 
La sanction systématique imposée par la justice consiste à exiger de la banque l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement dans lequel le taux contractuel (ici 3,20 % hors assurance) est remplacé par le taux d’intérêt légal à la date de la signature du contrat (en 2013, le taux d’intérêt légal était de 0,04 %). Le seul rapprochement des taux de 3,20 % / an et 0,04 % / an permet de comprendre que le montant total des intérêts va considérablement baisser. L’économie est de l’ordre de … 75.000 €.
 
Mais en réalité, l’économie est plus importante. Car jusqu’à l’établissement du nouveau tableau d’amortissement, vous avez payé normalement vos échéances. Or une échéance est composée d’une partie en remboursement de capital et d’une autre partie en intérêts.
 
Dans notre exemple, sur les premières mensualités, les intérêts représentent plus de 560 € (pour un taux à 3,20 %) et seulement 6 € (pour un taux de 0,04 %). Il existe donc un trop perçu par la banque de l’ordre de 555 € par mois. Le code civil exige que ces intérêts viennent s’imputer prioritairement sur le capital.
 
Ce qui veut dire que le capital emprunté se rembourse de manière accélérée sur la période entre la date de la conclusion du contrat initial et la mise en place du nouveau tableau d’amortissement.
 
Autrement dit, même si la banque fait durer la procédure, le temps joue contre elle car vos remboursements viendront s’imputer principalement sur le capital restant dû. Tant est si bien que dans ce nouveau tableau d’amortissement :
 
  • Le montant de l’échéance passe de 1.150 € à environ 830 € soit une économie mensuelle de 320 € d’intérêts !
 
  • Le montant total de l’économie d’intérêt est de l’ordre de 75 000 €
 
  • La durée résiduelle du prêt est réduite d’au moins 24 mois (plus si la banque joue la montre)
 
Les trois effets se cumulent.
 
Mais pour être complet, il faut tenir compte du coût d’intervention de mySMARTcab. Cela vous coûte :
 
  • de 1.200 à 2.400 € TTC (honoraires de base, le prix varie en fonction de la participation plus vous êtes nombreux, plus l’honoraire de base baisse)
  • 600 € pour le frais de procédure (huissier, postulation)
  • 15 % de l’économie réalisée plafonnée à 12.000 €
 
Soit au total compris entre 11.800 € et 13.000 €
 
Au final, l’économie réalisée est au minimum de 62.000 € (=75.000 -13.000) soit 2 à 5 fois plus que l’économie dans le cadre d’une renégociation isolée, seul avec votre banque…
 
Le tableau ci-après vous permettra d’avoir une vue synoptique.

 
  Renégociation / Rachat de votre crédit mySMARTcab.fr
Prêt initial conclu en mars 2013 pour 200 k€ à 3,20 % (hors assurance) sur 20 ans contaminé par l’année lombarde Baisse des échéances mensuelles Maintien des échéances mensuelles au niveau initial  
Nouveau taux 1,60 %
(à compter de la date du nouveau prêt)
1.40 %
(à compter de la date du nouveau prêt)
0,04 %
(à compter de la date du prêt initial)
Montant des échéances mensuelles 940 € 1.150 € 830 €
Durée du nouveau prêt 20 ans 15 ans 15 ans
économie d’intérêts sur la durée 12.500 € 28.000 € 75.000 €
Frais de courtage 1.500 € 1.500 €  
IRA (indemnité de remboursement anticipé) 3.000 € 3.000 €  
Frais de prise de garantie 3.500 € 3.500 €  
Honoraires de base (max)     2.400 €
Frais de procédure     600 €
Honoraire de résultat plafonné     10.000 €
Total des frais 8.000 € 8.000 € 13.000 €
Bilan pour l’emprunteur 12.500 €
(Les frais sont intégrés dans le remboursement)
28.000 €
(Les frais sont intégrés dans le remboursement)
62.000 €
 
A vous de choisir…




Lextenso | Livres | Notes & études | Jurisprudence | Plaidoirie | Tribunes libres